양도차익 계산
양도가액·취득가액·필요경비로 양도차익을 구하고 장특공제·기본공제·세율·지방소득세를 거쳐 총 납부액에 이르는 12단계 계산을 예시와 계산기로 풀어냅니다.
핵심 요약
- 양도차익=양도가액−취득가액−필요경비이며, 필요경비는 취득세·중개료·자본적 지출처럼 증빙이 있는 항목만 인정됩니다.
- 도배·보일러 수리 등 수익적 지출, 재산세, 대출 이자, 이사 비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.
- 양도소득금액=양도차익−장특공제, 과세표준=양도소득금액−기본공제 250만 원 순으로 계산합니다.
- 산출세액에 지방소득세 10%를 더하면 총 납부액이고, 계산기 예시로 단계별 금액을 확인할 수 있습니다.
- 흔한 실수는 필요경비 누락, 장특공제 미적용, 지방소득세 누락, 기본공제 중복 적용입니다.
양도소득세를 제대로 계산하려면 양도차익 산정 → 공제 적용 → 세율 적용 순서를 알아야 합니다. 이 페이지에서 각 단계를 하나씩 풀어봅니다.
전체 계산 흐름
① 양도가액
실제 매매한 가격(실거래가)입니다.
- 확인 방법: 매매계약서상 매매대금
- 다운계약서 작성 시 실거래가 기준 (적발 시 가산세)
- 부당행위계산 부인: 특수관계자 간 시가보다 현저히 낮은 가격은 시가로 봄
② 취득가액
주택을 취득할 때 지불한 금액입니다.
| 취득 유형 | 취득가액 |
|---|---|
| 매매 | 실제 매입가 (계약서 기준) |
| 상속 | 상속 개시일의 시가 (감정가 또는 기준시가) |
| 증여 | 증여일의 시가 (감정가 또는 기준시가) |
| 자가건축 | 건축비 + 토지 매입비 |
2007년 이전 취득
2007년 이전 취득한 주택은 실거래가를 확인하기 어려울 때가 있습니다. 이때는 환산취득가액(양도가 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)을 쓸 수 있지만, 실거래가를 확인할 수 있다면 실거래가가 유리합니다.
③ 필요경비
취득과 양도 과정에서 발생한 비용입니다.
인정되는 필요경비
| 항목 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세 | 취득 시 납부한 취득세 | 등록면허세 포함 |
| 법무사 비용 | 등기 대행 비용 | 영수증 필요 |
| 중개수수료 | 취득·양도 시 부동산 중개료 | 영수증 필요 |
| 인테리어 비용 | 자본적 지출에 해당하는 경우 | 벽 확장, 방 추가 등 |
| 양도 소송비용 | 양도 관련 소송비 |
인정되지 않는 비용
| 항목 | 이유 |
|---|---|
| 도배·장판 교체 | 수익적 지출 (자산 가치 증가 아님) |
| 보일러 수리 | 수익적 지출 |
| 재산세 | 보유 비용 |
| 대출 이자 | 금융 비용 |
| 이사 비용 | 양도 관련 비용 아님 |
증빙 보관 필수
필요경비는 세금계산서, 현금영수증, 카드 영수증 같은 증빙이 있어야 인정됩니다. 주택을 취득하거나 수리할 때 관련 영수증을 꼭 챙겨 두세요. 자본적 지출인지 수익적 지출인지 헷갈리면 세무사에게 확인하세요.
④ 양도차익
⑤ 장기보유특별공제
보유기간(+ 거주기간)에 따라 양도차익에서 공제합니다. 상세 공제율은 양도세 기본 구조를 참고하세요.
| 유형 | 최대 공제율 | 기준 |
|---|---|---|
| 일반 (다주택 포함) | 30% | 보유기간 15년+ |
| 1세대1주택 | 80% | 보유 10년+ 거주 10년+ |
⑥~⑧ 양도소득금액 → 과세표준
⑨ 세율 적용
과세표준에 해당하는 세율을 적용합니다.
| 적용 상황 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 보유 | 70% |
| 1~2년 보유 | 60% |
| 2년+ 보유, 기본 | 6~45% (누진세율) |
| 다주택 중과 (한시배제 종료 후) | 기본 + 20~30%p |
⑩~⑫ 산출세액 → 총 납부액
실전 계산 예시
조건
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 10억 원 |
| 취득가액 | 5억 원 |
| 필요경비 | 3,000만 원 |
| 보유기간 | 8년 (1세대1주택, 거주 8년) |
계산
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 10억 − 5억 − 3,000만 | 4억 7,000만 원 |
| 장특공제 (보유 32% + 거주 32% = 64%) | 4.7억 × 64% | 3억 80만 원 |
| 양도소득금액 | 4.7억 − 3.008억 | 1억 6,920만 원 |
| 기본공제 | 250만 원 | |
| 과세표준 | 1.692억 − 250만 | 1억 6,670만 원 |
| 산출세액 (세율 35%) | 1.667억 × 35% − 1,544만 | 4,291만 원 |
| 지방소득세 | 4,291만 × 10% | 429만 원 |
| 총 납부액 | 4,720만 원 |
비과세 비교
만약 양도가액이 12억 원 이하이면서 1세대1주택 비과세 요건을 충족했다면 0원. 이 예시는 양도가액 12억 초과가 아니지만, 1세대1주택 비과세 한도 내이므로 실제로는 비과세가 적용될 수 있습니다. (양도가액 12억 이하)
12억 초과 시에는 초과분에 대해서만 위와 같이 계산합니다.