조정대상지역 이해
2025-10-16 확대 지정으로 서울 전 25개구·경기 12개 지역에 이르는 조정대상지역 현황과 다주택 중과·2년 거주 요건·일시적 2주택 처분 기한에 미치는 영향을 정리합니다.
핵심 요약
- 2025-10-16 공고(제2025-1223호)로 조정대상지역이 확대돼 서울 전 25개구와 경기 12개 지역이 지정됐습니다.
- 조정대상지역 다주택 양도는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 더해지고 중과 시 장특공제가 배제됩니다.
- 조정지역에서 취득한 주택은 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 보유에 더해 2년 실거주가 필요합니다.
- 거주 요건은 취득 시점으로 따지므로 이후 조정지역이 해제돼도 그대로 적용됩니다.
- 중과 한시배제는 2026-05-09 종료됐고, 5/9까지 토지거래허가+계약 체결분만 2026-09-09·11-09까지 예외 적용됩니다.
조정대상지역은 주택 가격 상승이 우려돼 정부가 지정하고 세금·대출·청약 규제를 강화하는 지역입니다. 양도소득세도 이 지역인지 아닌지에 따라 세율과 공제가 크게 달라집니다.
조정대상지역이란
주택법 시행령 제28조에 따라 국토교통부 장관이 지정합니다.
지정 기준:
- 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과
- 청약경쟁률이 5:1 초과 등
2026-06-13 기준 조정대상지역 (2025-10-16 지정분 반영)
국토교통부 공고(제2025-1223호, 2025-10-16 시행) 기준으로 조정대상지역이 확대 지정되었습니다.
서울특별시
전 25개구 지정
| 권역 | 지역 |
|---|---|
| 강남권 | 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 |
| 마용성 | 마포구, 용산구, 성동구 |
| 강서권 | 강서구, 양천구, 영등포구, 동작구, 관악구 |
| 강북권 | 종로구, 중구, 성북구, 동대문구, 광진구, 중랑구, 노원구, 도봉구, 강북구 |
| 서부권 | 은평구, 서대문구, 구로구, 금천구 |
경기도 (12개 지역)
| 지역 | 비고 |
|---|---|
| 과천시 | 전역 |
| 광명시 | 전역 |
| 성남시 | 분당구, 수정구, 중원구 |
| 수원시 | 장안구, 팔달구, 영통구 |
| 안양시 | 동안구 |
| 용인시 | 수지구 |
| 의왕시 | 전역 |
| 하남시 | 전역 |
| 고양시 | 일산동구, 일산서구 |
| 구리시 | 전역 |
| 남양주시 | 별내동 등 일부 |
| 화성시 | 동탄 등 일부 |
상세 구역 확인
남양주시·화성시 등 일부 지역은 동 단위로 세부 지정되어 있습니다. 정확한 구역은 국토교통부 공고 제2025-1223호 원문을 확인하세요.
수시 변동
조정대상지역은 정부 정책에 따라 수시로 변동됩니다. 매도 시점의 최신 지정 현황을 반드시 확인하시기 바랍니다. 국토교통부 홈페이지 또는 부동산 규제지역 조회 시스템에서 확인 가능합니다.
조정대상지역의 양도세 영향
1. 다주택 중과세율
조정대상지역 내 다주택자 주택 양도 시 중과 규정이 적용됩니다 (한시배제는 2026-05-09 종료, 현재 중과 재적용 중).
| 구분 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 2주택 | 기본세율 | 기본세율 +20%p |
| 3주택+ | 기본세율 | 기본세율 +30%p |
| 장특공제 | 적용 | 배제 (중과 시) |
2026년 적용 포인트
한시배제 기본 기한은 2026-05-09로, 추가 연장 없이 예정대로 종료되었습니다. 다만 2026-05-09까지 토지거래허가 신청·취득 + 매매계약을 체결한 분은 보완방안에 따라 계약일로부터 4~6개월(기존 조정지역 4개월, 한도 2026-09-09 / 2025-10-16 신규 조정지역 6개월, 한도 2026-11-09) 내 잔금·등기를 완료하면 한시배제(기본세율)가 예외 적용됩니다. 지금의 관건은 이 예외 기한까지 잔금·등기 완료 여부입니다.
2. 1세대1주택 비과세 거주 요건
| 구분 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 보유 요건 | 2년 | 2년 |
| 거주 요건 | 없음 | 2년 거주 필수 |
조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 실거주해야 1세대1주택 비과세를 받습니다. 비조정지역은 2년 보유만 하면 비과세됩니다.
취득 시점 기준
거주 요건은 취득 시점에 조정대상지역이었는지로 따집니다. 취득 후 조정지역이 해제되더라도 취득 당시 조정지역이었다면 거주 요건이 적용됩니다.
3. 일시적 2주택 비과세
조정대상지역 간 이동 시에도 종전주택 처분 기한은 3년 (2023년 시행령 개정으로 통일). 자세한 내용은 일시적 2주택 비과세 참조.
4. 분양권 세율
| 구분 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 분양권 양도 | 60% | 60% |
투자 의사결정 시 고려사항
조정지역 해제를 기다릴 것인가?
조정지역 해제를 기대하며 매도를 미루는 전략은 위험합니다. 해제 시점은 예측할 수 없고 보유하는 동안 추가 규제가 들어올 수도 있습니다. 일반 중과 한시배제는 2026-05-09 종료됐으므로, 보완방안 예외 요건(5/9까지 토지거래허가+계약 체결)에 해당한다면 예외 기한(9/9·11/9)까지 잔금·등기를 마치는 편이 더 현실적입니다.
확인 경로
- 국토교통부 공고 제2025-1223호(조정대상지역 지정, 2025-10-16 시행)
- 법제처 국가법령정보센터(조정대상지역 지정 반영 시행령)
- 기획재정부/국세청 자료(양도세 중과 한시배제 종료 및 계약분 예외)