주택 수 판정 기준
사실상 용도 기준으로 주택을 판정하는 원칙, 분양권·입주권·주거용 오피스텔 포함 여부, 주택 수 제외 유형, 양도일 기준 판정 시점을 정리합니다.
핵심 요약
- 주택 수는 등기부상 용도가 아니라 사실상 주거용 사용 여부로 판정하며, 주거용 오피스텔도 주택으로 봅니다.
- 2021.01.01 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되고, 입주권은 관리처분계획 인가 후부터 포함됩니다.
- 수도권 밖 3억 이하 주택, 상속 5년 이내 주택, 등록 장기임대주택 등은 일정 조건에서 주택 수 산정에서 제외됩니다.
- 1세대1주택 비과세 판정과 다주택 중과 판정에서 주택 수 계산 방식이 다를 수 있으니 판정 목적을 먼저 확정하세요.
- 주택 수는 양도일(잔금 수령일·등기이전일 중 빠른 날) 현재 기준이며 세대원 명의 주택도 합산합니다.
양도소득세는 보유 주택 수에 따라 세율과 공제가 크게 달라집니다. 어떤 부동산이 '주택'으로 잡히는지 정확히 따져 보는 데서 절세가 시작됩니다.
주택의 정의
소득세법상 주택은 사실상 주거용으로 쓰는 건물인지를 보고 판단합니다. 등기부상 용도가 아니라 실제 어떻게 쓰는지가 기준입니다.
핵심 원칙
"공부(등기부)상 용도"가 아니라 **"사실상 용도"**로 판정합니다. 오피스텔이라도 실제 주거용이면 주택으로 봅니다.
주택으로 카운트되는 것
| 유형 | 주택 해당 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 아파트·빌라·단독주택 | O | 대표적 주택 |
| 주거용 오피스텔 | O | 실제 거주 사용 시 |
| 다가구주택 | O (1채) | 전체를 1주택으로 봄 |
| 다세대주택 (각 호) | O (각 1채) | 호수별 별도 주택 |
| 분양권 | O | 다주택 중과 판정 시 포함(취득 시기별 예외 존재) |
| 입주권 (관리처분인가 후) | O | 재건축·재개발 |
| 조합원 입주권 | O | 관리처분계획 인가 후 |
주택 수에서 제외되는 것
아래 항목은 조건을 갖추면 주택 수 산정에서 빠집니다.
분양권·입주권 주의사항
2021년 이후 분양권도 주택 수 포함
2021.01.01 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 그 이전에 취득한 분양권은 주택 수에서 제외됩니다.
입주권 (재건축·재개발 조합원 입주권)은 관리처분계획 인가 후부터 주택 수에 포함됩니다.
중요: 판정 목적을 분리해서 보세요
같은 자산이라도 1세대1주택 비과세 판정과 다주택 중과 판정에서 주택 수 계산 방식이 일부 다를 수
있습니다. 반드시 어떤 판정을 위한 주택 수인지 먼저 확정하고 계산하세요.
주택 수 판정 시점
주택 수는 양도일 현재 기준으로 판정합니다.
- 양도일: 잔금 수령일 또는 등기이전일 중 빠른 날
- 양도일에 보유한 모든 주택(분양권·입주권 포함)을 합산
실무 팁
여러 주택을 순차적으로 매도할 때, 먼저 파는 주택의 잔금일 기준으로 주택 수가 결정됩니다. 잔금일을 조절하면 주택 수를 맞출 수 있으니 매매 일정을 잘 챙기세요.
주택 수 세기 체크리스트
세대원 명의 부동산 확인 배우자, 동일 세대 직계존비속의 주택도 합산 (세대 기준은 [세대 기준과
분리](/books/tax/household) 참고)
### 최종 주택 수 산정 제외 대상을 빼고 남은 주택 수로 세율 구간 결정