일시적 2주택 비과세
종전주택 보유 2년·취득 1년 후 신규 취득·신규 취득 3년 이내 처분이라는 3대 요건과 분양권·입주권 기준, 12억 초과 과세까지 일시적 2주택 비과세를 정리합니다.
핵심 요약
- 일시적 2주택 비과세는 종전주택 1세대1주택 요건, 취득 1년 후 신규 취득, 신규 취득 3년 이내 처분의 3요건을 모두 충족해야 합니다.
- 2023년 시행령 개정으로 조정/비조정 구분 없이 처분 기한이 3년으로 통일됐습니다.
- 분양권·입주권으로 신규 취득 시 기준일은 계약일이 아니라 완공 후 잔금 납부일(취득일)입니다.
- 양도가액 12억 원 이하는 전액 비과세이고, 초과 시 초과분에 비례하는 양도차익만 과세됩니다.
- 비과세 판정과 중과 판정은 별개여서, 비과세가 부인돼도 중과 요건은 따로 봐야 합니다.
주택을 갈아타면서 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 조건을 채우면 종전주택을 팔 때 비과세를 받습니다 (소득세법 시행령 제155조). 가장 많이 쓰는 비과세 특례입니다.
일시적 2주택 비과세 요건
1세대1주택 요건 충족 종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야 합니다. - 보유 **2년
이상** - 조정대상지역 취득 시 거주 2년 이상
종전주택 취득 후 1년 경과 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년 후에 신규주택을 취득해야
합니다. 1년 미만에 신규주택 취득 시 일시적 2주택 특례 적용 불가.
2023년 시행령 개정 — 3년 통일
이전에는 조정지역 → 조정지역 이동 시 처분 기한이 1~2년으로 짧았으나, 2023년 시행령 개정으로 조정/비조정 구분 없이 3년으로 통일되었습니다.
중요: 비과세 판정과 중과 판정은 별개
일시적 2주택 비과세가 부인되더라도, 다주택 중과 한시배제 기간/계약기준 예외에 해당하면 중과세율이 아니라 기본세율이 적용될 수 있습니다. 비과세 요건과 중과 요건을 반드시 분리해서 검토하세요.
요건 정리표
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 종전주택 보유 | 2년 이상 (조정지역 취득 시 거주 2년) |
| 종전 → 신규 취득 간격 | 1년 이상 |
| 종전주택 처분 기한 | 신규 취득일로부터 3년 이내 |
| 세대 요건 | 1세대가 일시적으로 2주택 보유 |
타임라인 예시
사례: 서울 아파트 갈아타기
| 시점 | 이벤트 | 주택 수 |
|---|---|---|
| 2020.03 | A주택 취득 | 1 |
| 2023.06 | B주택 취득 (A 취득 후 3년 경과) | 2 |
| 2025.06 | A주택 매도 (B 취득 후 2년, 3년 이내) | 1 |
→ A주택 비과세 적용 가능 (보유 5년, 거주 2년 이상 충족 가정)
자주 하는 실수
분양권·입주권과 일시적 2주택
분양권으로 신규주택 취득 시
- 분양권 계약일이 아닌 **완공 후 잔금 납부일(취득일)**이 신규주택 취득일
- 종전주택 처분 기한: 신규주택 취득일(잔금일)로부터 3년
분양 일정 주의
분양 아파트는 완공까지 2~3년 소요됩니다. 분양 계약 시점이 아닌 입주(잔금) 시점이 기준이므로 분양 계약만으로 일시적 2주택 기간이 시작되지 않습니다. 입주 시점을 확인하고 처분 계획을 세우세요.
입주권 (재건축·재개발)
- 관리처분계획 인가 후 입주권은 주택 수에 포함
- 신축 완공 후 취득(잔금)일부터 3년 이내 종전주택 처분
비과세 한도
양도가액이 12억 원을 넘으면 12억 원 초과분에 과세됩니다.
12억 이하라면
양도가액 12억 원 이하인 경우 전액 비과세입니다.