양도세 기본 구조
양도가액에서 산출세액까지 이어지는 계산 흐름과 기본세율, 단기 할증, 다주택 중과, 장기보유특별공제, 기본공제, 지방소득세를 한 번에 정리합니다.
핵심 요약
- 양도가액에서 취득가액·필요경비·장특공제·기본공제를 차감해 과세표준을 구하고 누진세율(과세표준×세율−누진공제)을 적용합니다.
- 보유 2년 미만 주택은 기본세율 대신 단일 할증세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 적용됩니다.
- 조정대상지역 다주택 양도는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 더해집니다.
- 장특공제는 일반 최대 30%(15년 이상), 1세대1주택은 보유+거주 합산 최대 80%이며, 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다.
- 중과 한시배제는 2026-05-09 종료됐고, 5/9까지 토지거래허가+계약 체결분만 2026-09-09·11-09까지 기본세율 예외가 유지됩니다.
양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 양도차익에 매기는 세금입니다. 세율은 보유 기간과 주택 수, 규제지역 여부에 따라 크게 달라집니다.
양도소득세 계산 흐름
기본세율 (소득세법 제55조)
양도소득세는 다른 소득과 합산하지 않고 분류과세하되, 아래 누진세율을 적용합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400만~5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만~8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만~1억 5,000만 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만~3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억~5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억~10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
누진공제 활용법
과세표준에 해당 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 됩니다. 예: 과세표준 2억 원 → (2억 × 38%) − 1,994만 = 5,606만 원
단기 양도 할증 (소득세법 제104조)
보유기간이 짧으면 기본세율 대신 높은 단일세율이 적용됩니다.
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년~2년 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 |
다주택 중과세율 (소득세법 제104조 제7항)
조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 추가세율이 붙습니다.
| 주택 수 | 추가세율 | 적용 예시 (과세표준 2억) |
|---|---|---|
| 2주택 | +20%p | 38% → 58% |
| 3주택 이상 | +30%p | 38% → 68% |
중과 한시배제 종료 (2026-05-09 종료, 연장 없음 / 2026-06-13 기준)
다주택 중과 한시배제는 2026-05-09 예정대로 종료되었습니다(연장 없음). 현재 조정대상지역 다주택 양도 시 중과세율이 재적용됩니다(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p). 한시배제 기간 중에는 주택 수와 관계없이 기본세율이 적용되고 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 있었습니다.
단, 보완방안에 따라 2026-05-09까지 ①토지거래허가구역에서 토지거래허가 신청·취득 + ②매매계약을 체결한 경우에는, 계약일로부터 일정 기간 내 양도(잔금·등기 완료) 시 한시배제(기본세율)가 예외적으로 유지됩니다. 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산)은 2026-09-09, 2025-10-16 신규 지정 조정대상지역은 2026-11-09까지가 한도입니다. 이제 관건은 해당 예외 경로 대상자가 위 예외 기한(9/9·11/9)까지 잔금·등기를 마치는지 여부입니다.
장기보유특별공제 (소득세법 제95조)
오래 보유할수록 양도차익에서 더 많이 공제받습니다.
일반 장기보유특별공제 (다주택 포함)
보유기간 기준으로만 공제합니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
중과 한시배제 기간 혜택
중과 한시배제 기간에는 다주택자도 이 공제를 받을 수 있었습니다. 한시배제가 2026-05-09 종료되면서 다주택 중과 대상은 장기보유특별공제가 배제됩니다(보완방안 예외 경로로 한시배제가 유지되는 경우는 제외).
1세대1주택 장기보유특별공제
1세대1주택은 보유기간 + 거주기간을 합산하여 **최대 80%**까지 공제합니다.
| 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 |
|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% |
| 4년 | 16% | 16% |
| 5년 | 20% | 20% |
| 6년 | 24% | 24% |
| 7년 | 28% | 28% |
| 8년 | 32% | 32% |
| 9년 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 최대 80%
기본공제
양도소득금액에서 연 250만 원을 기본공제합니다 (소득세법 제103조). 동일 연도에 여러 건을 양도하더라도 합산 250만 원만 공제됩니다.
연도 분산의 이유
기본공제 250만 원은 매년 적용되므로, 2건을 같은 해에 팔면 250만 원을 한 번, 2년에 나눠 팔면 250만 원 × 2 = 500만 원을 공제받습니다. 연도 분산 매도 전략이 여기서 나옵니다.
지방소득세
산출된 양도소득세의 **10%**가 지방소득세로 추가 부과됩니다. 예: 양도세 5,000만 원이면 지방소득세 500만 원 → 총 5,500만 원 납부