보유기간 전략
1년 미만 70%·1~2년 60%의 단기 할증부터 15년 30%·1주택 80% 장특공제까지, 보유기간이 세율과 공제율에 미치는 영향과 잔금일 조절 전략을 다룹니다.
핵심 요약
- 주택을 2년 미만 보유하면 양도차익의 60~70%가 세금이므로 특별한 사유가 없으면 최소 2년 보유 후 매도가 원칙입니다.
- 장특공제는 3년 보유부터 적용되며, 다주택 일반 공제는 15년 30%, 1세대1주택은 보유+거주 합산 최대 80%입니다.
- 취득일은 매매 잔금일·등기접수일 중 빠른 날, 양도일은 잔금 수령일·등기이전일 중 빠른 날 기준입니다.
- 잔금일을 조절하면 3년·장특공제 구간에 맞춰 보유기간 기준점을 관리할 수 있습니다.
- 상속 주택은 피상속인 보유기간을 승계하지만 거주기간은 승계되지 않고, 재건축 주택은 종전+신축 보유기간을 통산합니다.
양도소득세는 보유기간에 따라 세율과 공제율이 크게 갈립니다. 짧게 보유하면 최대 70%까지 떼이지만, 오래 들고 있으면 공제율이 올라가 실효세율이 크게 낮아집니다.
보유기간별 세율 변화
주택 (소득세법 제104조)
| 보유기간 | 적용 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 불가 |
| 1년~2년 | 60% | 불가 |
| 2년~3년 | 기본세율 (6~45%) | 불가 |
| 3년 이상 | 기본세율 (6~45%) | 6~30% |
최소 2년 보유
주택을 2년 미만 보유하고 팔면 양도차익의 60~70%가 세금입니다. 특별한 사유가 없다면 최소 2년 이상 보유 후 매도하는 것이 기본 원칙입니다.
장기보유특별공제 타이밍
다주택자 (일반 장특공제)
3년부터 매년 2%p씩 공제율이 올라, 15년 이상 보유하면 **30%**까지 공제받습니다.
| 보유기간 | 공제율 | 양도차익 1억 기준 절감액 |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 600만 원 |
| 5년 | 10% | 1,000만 원 |
| 10년 | 20% | 2,000만 원 |
| 15년+ | 30% | 3,000만 원 |
1세대1주택자 (특별 장특공제)
보유기간 + 거주기간 합산 최대 80% 공제.
| 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 10년+ | 40% | 40% | 80% |
보유기간 계산 기준
취득일
- 매매: 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날
- 상속: 상속 개시일 (피상속인 사망일)
- 증여: 증여 등기접수일
양도일
- 잔금 수령일 또는 등기이전일 중 빠른 날
보유기간
- 취득일 → 양도일까지의 기간
- 역에 의한 계산 (날짜 기준)
잔금일 조절 전략
매매 계약을 맺을 때 잔금일을 잘 잡으면 보유기간 기준점을 맞출 수 있습니다. 예: 2022년 12월 취득 → 2025년 12월 잔금 수령 시 3년 충족 → 장특공제 적용
보유기간 특례
상속 주택
- 피상속인(사망자)의 보유기간을 승계받을 수 있음
- 피상속인이 10년 보유 후 상속 → 상속인도 10년 보유로 인정
- 단, 거주기간은 승계 불가 (상속인 본인의 거주기간만 인정)
재건축·재개발 주택
- 종전 주택의 보유기간을 통산하여 계산
- 관리처분인가일 전 보유기간 + 신축 주택 보유기간
전략적 시사점
보유기간 2년 미만
- 세율 60~70%로 사실상 매도 이득이 거의 없음
- 급매가 아니라면 2년까지 보유 후 매도 권장
- 불가피한 경우: 양도차익이 매우 적은 물건을 우선 처분
다음 단계
보유기간이 충분하다면, 매도 순서 전략에서 어떤 주택부터 파는 것이 유리한지 확인하세요.