중과 배제 주택
수도권 밖 3억 이하·상속(5년)·장기임대·혼인합가·동거봉양·인구감소지역 등 주택 수에는 포함되나 중과세가 면제되는 10개 유형과 판정법을 정리합니다.
핵심 요약
- 중과 배제 주택은 주택 수에는 포함되지만 중과세율이 면제되고 장특공제도 적용됩니다. 이 점이 주택 수 제외와 다릅니다.
- 수도권·광역시(도시)·세종 밖의 기준시가 3억 이하 주택과 상속 5년 이내 주택은 대표적인 중과 배제 유형입니다.
- 혼인 합가·동거봉양 합가 주택은 합가일로부터 10년간 중과가 배제됩니다(혼인은 2024년 5년→10년 확대).
- 2026년부터 인구감소지역 기준이 수도권 4억·비수도권 9억으로 확대되고 적용 대상에 인구감소관심지역이 추가됐습니다.
- 중과 한시배제는 2026-05-09 종료됐으므로 위 배제 유형 해당 여부를 정확히 점검해 불필요한 중과를 피해야 합니다.
일부 주택은 다주택자의 주택 수에 포함되더라도 양도세 중과가 적용되지 않습니다. 이런 "중과 배제 주택"을 정확히 알아두면 불필요한 중과세를 피할 수 있습니다.
중과 한시배제 종료됨 (2026-06-13 기준)
다주택 중과 한시배제는 예정대로 2026.05.09 종료되었습니다(연장 없음). 현재 조정대상지역 다주택 양도 시 중과세율이 재적용되므로, 아래 중과 배제 유형을 정확히 점검해야 합니다. 단, 2026.05.09까지 토지거래허가 신청·취득 + 매매계약을 체결한 경우 보완방안에 따라 예외 기한 (기존 조정지역 2026.09.09, 2025.10.16 신규 지정분 2026.11.09)까지 잔금·등기를 완료하면 한시배제가 적용됩니다.
중과 배제 주택 유형
1. 수도권 밖 공시가격 3억 이하 주택
소득세법 시행령 제167조의3에 따라 아래 지역 밖의 기준시가 3억 원 이하 주택은 중과 판정에서 빠집니다.
제외 불가 지역 (이 지역 안의 주택은 중과 대상):
- 수도권 (서울, 경기, 인천)
- 광역시 (도시 지역에 한함, 군 지역 제외)
- 세종특별자치시
실무 예시
충남 공주시에 공시가격 2억 원짜리 주택을 보유한 3주택자라면 이 주택은 중과 판정에서 빠지므로 실질적으로 2주택으로 취급됩니다.
2. 상속받은 주택 (5년 한정)
상속 개시일로부터 5년 이내인 상속주택은 중과 대상에서 배제됩니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 기간 | 상속 개시일로부터 5년 이내 |
| 적용 | 다른 주택 양도 시 중과 배제 (상속주택을 주택 수에서 제외) |
| 5년 경과 후 | 주택 수에 포함, 중과 대상 |
3. 장기임대주택 (등록 임대사업자)
세무서 + 지자체에 등록한 장기임대주택으로 의무임대기간을 충족하는 경우.
| 유형 | 의무임대기간 | 중과 배제 |
|---|---|---|
| 장기일반 민간임대 | 10년 | O |
| 공공지원 민간임대 | 10년 | O |
| 단기 민간임대 (폐지) | — | 신규 등록 불가 |
2020.07.11 이후 제한
2020년 7월 11일 이후 조정대상지역 내 아파트는 장기임대로 등록할 수 없습니다. 기존 등록자는 의무기간 충족 시 혜택 유지.
4. 혼인 합가 주택 (10년)
혼인으로 세대가 합쳐져 2주택이 된 경우, 혼인 신고일로부터 10년간 중과가 배제됩니다.
2024년 개정 확대
기존에는 5년이었으나, 2024년 개정으로 10년으로 확대되었습니다. 혼인 합가 후 10년 이내에 1채를 양도하면 중과 없이 기본세율이 적용됩니다.
5. 동거봉양 합가 주택
60세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합가일로부터 10년간 중과가 배제됩니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 직계존속 나이 | 만 60세 이상 |
| 합가 사유 | 봉양 목적 |
| 배제 기간 | 합가일로부터 10년 |
6. 이농·귀농 주택
농어촌 지역에 있는 주택 중 이농·귀농 목적의 주택은 중과에서 빠집니다.
7. 문화재 주택
문화재보호법에 따른 문화재 주택은 주택 수에서 제외됩니다.
8. 인구감소지역 주택 (2026년 특례 확대)
2026년부터 인구감소지역에 있는 주택의 중과 배제 기준이 넓어졌습니다.
| 항목 | 2025년 이전 | 2026년~ |
|---|---|---|
| 수도권 공시가격 기준 | 3억 원 | 4억 원 |
| 비수도권 공시가격 기준 | 3억 원 | 9억 원 |
| 적용 지역 | 인구감소지역 | 인구감소지역 + 인구감소관심지역 |
9. 비수도권 미분양주택 (2026.12.31까지 연장)
비수도권 미분양주택을 취득했다면 2026.12.31까지 취득분에 한해 중과 배제가 1년 연장 적용됩니다.
10. 기타 배제 유형
| 유형 | 근거 |
|---|---|
| 가정어린이집 운영 주택 | 시행령 제167조의3 |
| 미분양 주택 취득 (기한 내) | 시행령 제167조의3 |
| 감정원 확인 매입임대주택 | 시행령 제167조의3 |
중과 배제 vs 주택 수 제외 비교
혼동 주의
중과 배제와 주택 수 제외는 다른 개념입니다.
| 구분 | 중과 배제 | 주택 수 제외 |
|---|---|---|
| 주택 수 산정 | 포함 | 제외 |
| 중과세율 적용 | 배제 (기본세율) | 해당 없음 |
| 장특공제 | 적용 | — |
| 1세대1주택 판정 | 영향 있음 | 영향 없음 |
주택 수 제외 유형: 소형 주택 (수도권 밖 3억 이하, 중과 판정용 제외), 상속주택(5년), 일부 임대주택
중과 배제 유형: 위에서 열거한 유형은 주택 수에는 포함되나 중과만 면제
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