양도세 기본 구조
양도소득세의 세율표, 중과세율, 장기보유특별공제 체계 이해
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 양도차익에 부과되는 세금입니다. 세율은 보유 기간, 주택 수, 규제지역 여부에 따라 크게 달라집니다.
양도소득세 계산 흐름
기본세율 (소득세법 제55조)
양도소득세는 다른 소득과 합산하지 않고 분류과세하되, 아래 누진세율을 적용합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400만~5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만~8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만~1억 5,000만 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만~3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억~5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억~10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
누진공제 활용법
과세표준에 해당 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 간단히 계산할 수 있습니다. 예: 과세표준 2억 원 → (2억 × 38%) − 1,994만 = 5,606만 원
단기 양도 할증 (소득세법 제104조)
보유기간이 짧으면 기본세율 대신 높은 단일세율이 적용됩니다.
| 보유기간 | 세율 | |----------|:----:| | 1년 미만 | 70% | | 1년~2년 | 60% | | 2년 이상 | 기본세율 |
| 보유기간 | 세율 | |----------|:----:| | 1년 미만 | 50% | | 1년~2년 | 40% | | 2년 이상 | 기본세율 |
다주택 중과세율 (소득세법 제104조 제7항)
조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 추가세율이 붙습니다.
| 주택 수 | 추가세율 | 적용 예시 (과세표준 2억) |
|---|---|---|
| 2주택 | +20%p | 38% → 58% |
| 3주택 이상 | +30%p | 38% → 68% |
중과 한시배제 종료 D-55 (2026-03-15 기준)
다주택 중과는 현재 한시배제 상태이나, 종료까지 약 55일 남았습니다 (기한: 2026-05-09). 한시배제 기간 중에는 주택 수와 관계없이 기본세율이 적용되며, 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 있습니다.
또한 2026-05-09까지 매매계약 체결 + 계약금 지급분은 잔금일 기준으로 일정 기간(기존 조정지역 4개월, 2025-10-16 신규 조정지역 6개월)까지 한시배제가 적용됩니다. 3월 중순인 지금이 매도 의사결정과 계약 체결의 실질적 마지노선입니다.
장기보유특별공제 (소득세법 제95조)
오래 보유할수록 양도차익에서 더 많이 공제받습니다.
일반 장기보유특별공제 (다주택 포함)
보유기간 기준으로만 공제합니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
중과 한시배제 기간 혜택
중과 한시배제 기간에는 다주택자도 이 공제를 받을 수 있습니다. 한시배제가 종료되면 다주택 중과 대상은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
1세대1주택 장기보유특별공제
1세대1주택은 보유기간 + 거주기간을 합산하여 **최대 80%**까지 공제합니다.
| 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 |
|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% |
| 4년 | 16% | 16% |
| 5년 | 20% | 20% |
| 6년 | 24% | 24% |
| 7년 | 28% | 28% |
| 8년 | 32% | 32% |
| 9년 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 최대 80%
기본공제
양도소득금액에서 연 250만 원을 기본공제합니다 (소득세법 제103조). 동일 연도에 여러 건을 양도하더라도 합산 250만 원만 공제됩니다.
연도 분산의 이유
기본공제 250만 원은 매년 적용되므로, 2건을 같은 해에 팔면 250만 원 1회, 2년에 나눠 팔면 250만 원 × 2 = 500만 원을 공제받습니다. 이것도 연도 분산 매도 전략의 한 요소입니다.
지방소득세
산출된 양도소득세의 **10%**가 지방소득세로 추가 부과됩니다. 예: 양도세 5,000만 원이면 지방소득세 500만 원 → 총 5,500만 원 납부