계약갱신청구권 완벽 가이드

1호: 임대인 본인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우

가장 많이 쓰이는 거절 사유다. 단, 임대인이 실거주를 이유로 거절한 후 정당한 사유 없이 2년 이내에 해당 주택에 거주하지 않으면, 갱신 거절로 임차인에게 발생한 손해를 배상해야 한다 (주택임대차보호법 제6조의3 제6항).

실거주 미이행 판단 기준

임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않는 경우는 크게 세 가지 유형으로 나뉜다.

"정당한 사유"가 인정되는 예외

다음의 경우 실거주 미이행이더라도 손해배상 의무가 면제될 수 있다.

• 임대인의 질병·사고 등 불가피한 사정으로 거주가 불가능해진 경우
• 근무지 변경 등 예측 불가능한 사정 변경
• 해외 파견 등으로 일시적 부재 (이후 거주 재개 의사가 있는 경우)

단, 이러한 사유의 입증 책임은 임대인에게 있다 (대법원 2022다279795).

손해배상 범위

실거주 미이행으로 인한 손해배상 범위는 다음 항목을 포함한다.

실거주 거절 분쟁 실전 사례

사례 A: 실거주 주장 후 3개월 만에 재임대

임대인이 "자녀 결혼으로 실거주 필요"를 이유로 갱신을 거절하여 임차인이 퇴거했다. 그러나 3개월 후 임대인은 해당 주택을 보증금 1억 원 인상하여 새 세입자에게 임대했다. 퇴거한 임차인이 전입세대 열람으로 새 세입자 입주를 확인하고 손해배상을 청구. 법원은 보증금 차액(1억 원) + 이사비용(200만 원) + 중개수수료(150만 원) = 약 1억 350만 원의 손해배상을 인정했다.

사례 B: 실거주 1년 후 해외 파견으로 공실

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 실제로 입주하여 1년간 거주했으나, 이후 해외 파견이 결정되어 주택을 비웠다. 전 임차인이 손해배상을 청구했으나, 법원은 1년간 실제 거주한 사실과 해외 파견이라는 예측 불가능한 사정을 인정하여 손해배상 청구를 기각했다.

사례 C: 직계존속 명목 거절 후 매도

임대인이 "부모님 봉양을 위해 직계존속이 거주할 것"이라며 갱신을 거절했으나, 임차인 퇴거 6개월 후 해당 주택을 매도했다. 등기부등본에서 소유권 이전을 확인한 전 임차인이 손해배상을 청구. 법원은 매도 목적으로 실거주를 빙자한 것으로 판단하여 보증금 차액 + 이사비용 + 위자료(300만 원)를 포함한 손해배상을 인정했다.

2호: 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우

월세를 2개월분 이상 밀린 경우 갱신 거절 가능.

3호: 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

4호: 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우

5호: 임차인이 임대인의 동의 없이 전대(전전세)한 경우

6호: 임차인이 임차한 주택을 고의나 중과실로 파손한 경우

7호: 임차한 주택의 전부 또는 대부분이 멸실되어 임대차 목적 달성 불가

8호: 임대인이 철거·재건축을 위해 목적물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

9호: 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

포괄 조항으로, 구체적인 사안별로 판단된다.