경매·공매 시 세입자 대응법

임대인이 대출을 갚지 못하거나 세금을 체납하면, 임차 중인 주택이 경매(법원 강제경매·임의경매) 또는 공매(한국자산관리공사 등)에 넘어갈 수 있다. 이때 세입자는 대항력 유무에 따라 보증금 회수 전략이 완전히 달라진다.

경매가 시작되면 어떤 일이 벌어지나

경매가 개시되면 법원은 배당요구종기를 정하여 공고한다. 세입자가 보증금을 돌려받으려면 이 시한 내에 배당요구를 해야 한다.

대항력 있는 세입자

대항력이란?

전입신고 + 점유(입주)를 갖추고, 그 다음 날 0시에 대항력이 발생한다. 대항력이 있는 세입자는 자신의 전입일보다 후에 설정된 권리(근저당, 압류 등)에 대해 우선하여 보증금을 주장할 수 있다.

선순위 세입자의 권리

전입일자가 근저당 설정일보다 앞서는 세입자는 선순위에 해당하며, 두 가지 선택지가 있다.

후순위 세입자의 경우

전입일자가 근저당 설정일보다 늦은 세입자는 후순위에 해당한다.

• 배당요구는 할 수 있지만, 선순위 채권이 먼저 변제된 후 남은 금액에서만 배당받을 수 있다
• 매각대금이 선순위 채권 총액에 미치지 못하면 배당금이 0원일 수 있다
• 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 낙찰과 동시에 퇴거해야 한다

대항력 없는 세입자

전입신고를 하지 않았거나, 전입 후 주소를 옮긴 경우 대항력이 없다.

• 배당 참여 불가: 경매 절차에서 배당을 받을 수 없다
• 낙찰자에게 대항 불가: 낙찰자가 인도(명도)를 요구하면 퇴거해야 한다
• 구제 방법: 임대인(채무자)을 상대로 별도 민사소송을 제기하여 보증금 반환 청구. 다만, 임대인에게 재산이 없으면 실질적 회수가 어렵다

소액임차인 최우선변제권

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 선순위 근저당보다 앞서서 일정 금액을 최우선으로 변제받을 수 있다 (주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제10조·제11조).

최우선변제 요건:

1. 대항요건(전입신고 + 점유)을 갖추었을 것
2. 보증금이 해당 지역 소액임차인 기준 이하일 것
3. 배당요구종기까지 배당요구를 하였을 것
4. 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추었을 것

배당요구 절차

경매 시 세입자 대응 플로우차트

공매의 경우

공매는 국세·지방세 체납으로 한국자산관리공사(캠코) 또는 세무서가 진행하는 공적 매각이다.

• 세입자의 대항력·우선변제권은 경매와 동일하게 적용된다
• 다만 절차가 법원 경매와 다르므로, 캠코 온비드(onbid.co.kr)에서 진행 상황을 확인해야 한다
• 배당요구 방법도 다르므로 관할 세무서에 문의하는 것이 안전하다

참조 링크

• 주택임대차보호법 전문 (국가법령정보센터)
• 주택임대차보호법 시행령 (국가법령정보센터)
• 법원경매정보 (대한민국 법원)
• 인터넷등기소
• 대한법률구조공단
• 대법원 판례검색