전세 계약서 작성 가이드

국토교통부 표준임대차계약서의 물건 표시·계약 내용·당사자 정보를 항목별로 해설하고, 근저당 설정 금지·세금 완납 확인·전입신고 협조 등 필수 특약 10가지를 정리합니다.

핵심 요약

국토교통부 표준임대차계약서는 물건 표시·계약 내용·임대인/임차인/중개업자 정보·특약사항으로 구성되며, 물건 표시는 등기부등본 표제부와 정확히 일치해야 합니다.
계약기간은 주택임대차보호법 제4조상 최소 2년이며, 2년 미만으로 정해도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다.
보증보험 가입 협조, 근저당 설정 금지, 잔금 전 권리변동 시 해제, 세금 완납 확인 등 필수 특약 10가지를 빠짐없이 적어야 분쟁에서 증거가 됩니다.
계약금은 보증금의 5% 이상으로 잡고, 반드시 등기부등본상 소유자 본인 명의 계좌로 송금해야 전세사기를 피합니다.

전세 계약은 수천만 원에서 수억 원의 보증금이 오가는 거래입니다. 계약서 한 줄이 분쟁에서 결정적 증거가 됩니다. 표준임대차계약서의 구조를 이해하고 필수 특약을 빠짐없이 기재해 두세요.

표준임대차계약서 양식 구조

국토교통부가 고시한 주택 표준임대차계약서(국토교통부 고시)는 크게 다음 영역으로 구성됩니다.

영역	기재 내용
물건의 표시	소재지, 토지면적, 건물면적, 구조·용도, 호수
계약 내용	보증금 총액, 계약금·중도금·잔금, 계약기간, 입주일
임대인 정보	성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호, 서명 또는 인
임차인 정보	성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호, 서명 또는 인
중개업자 정보	사무소명, 대표, 등록번호, 전화번호, 서명 또는 인
특약사항	당사자 간 추가 합의 내용 (자유 기재)

표준계약서 사용 의무

「주택임대차보호법」 제30조의7에 따라 임대차 계약 시 표준계약서를 사용하도록 권고되며, 「민간임대주택에 관한 특별법」상 등록임대사업자는 표준계약서 사용이 의무입니다.

항목별 해설

물건의 표시

등기부등본 표제부와 정확히 일치해야 합니다. 특히 다세대주택은 동·호수까지, 다가구주택은 층수를 명확히 적습니다.

소재지: 등기부등본의 소재지와 동일하게 기재 (지번 주소 기준)
면적: 전용면적(㎡) 기준으로 기재
구조·용도: 철근콘크리트 / 공동주택(아파트) 등

임대인·임차인 정보

임대인 란에는 등기부등본상 소유자의 이름을 적습니다
대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고, 임대인 란에 "대리인 ○○○ (본인 ○○○의 위임에 의함)"으로 적습니다
주민등록번호는 앞자리만 적고 뒷자리는 생략해도 되지만, 본인 확인을 위한 신분증 대조는 필수입니다

계약기간

주택임대차보호법상 최소 계약기간은 2년입니다 (제4조)
2년 미만으로 정한 경우 임차인은 2년으로 주장할 수 있습니다
시작일과 종료일을 "20XX년 XX월 XX일부터 20XX년 XX월 XX일까지"로 명확히 기재합니다

보증금

보증금 총액을 숫자와 한글로 병기합니다. 예: 금 200,000,000원 (금 이억원정)

계약금·중도금·잔금 비율

구분	비율	지급 시점	비고
계약금	보증금의 5~10%	계약 체결 시	계약 성립의 증거
중도금	선택 사항	당사자 협의	생략하는 경우가 많음
잔금	나머지 전액	입주일 (잔금일)	열쇠 인도와 동시

예시: 보증금 2억 원인 경우

계약금: 1,000만~2,000만 원 (계약 당일)
잔금: 1억 8,000만~1억 9,000만 원 (입주일)

계약금은 해약금의 성격이 있습니다. 매도인이 계약을 파기하면 계약금의 배액을 상환하고, 매수인이 파기하면 계약금을 포기합니다 (민법 제565조 준용)
계약금을 너무 적게 (1~2%) 설정하면 임대인이 부담 없이 계약을 파기할 수 있으므로 5% 이상이 안전합니다
전세자금대출을 이용하는 경우 대출금이 잔금일에 실행되므로, 중도금 없이 계약금+잔금 구조가 일반적입니다

필수 특약사항 10가지

계약서 본문만으로는 보호받지 못하는 상황이 많습니다. 아래 10가지 특약을 계약서에 빠짐없이 적으세요.

1. 전세보증보험 가입 협조

"임대인은 임차인의 전세보증금반환보증보험(HUG/SGI/한국주택금융공사) 가입에 적극 협조한다. 이에 필요한 서류(등기부등본, 임대차계약서 등)를 제공한다."

보증보험 가입이 불가능한 물건은 그 자체가 위험 신호입니다.

2. 근저당 설정 금지 또는 동의 조건

"잔금 지급 이후 임대인은 임차인의 서면 동의 없이 해당 물건에 근저당, 가압류 등 일체의 담보권을 설정하지 않는다."

계약 후 임대인이 근저당을 추가로 설정하면 임차인의 보증금 회수 순위가 밀립니다.

3. 잔금일 전 권리변동 시 계약 해제

"잔금 지급일 전까지 등기부등본상 권리관계(근저당, 가압류, 가처분 등)에 변동이 발생한 경우, 임차인은 본 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환받을 수 있다."

잔금 전에 반드시 등기부등본을 다시 떼어 확인합니다.

4. 하자 수선 의무

"입주 전 존재하는 하자(누수, 곰팡이, 보일러 고장 등)는 임대인의 비용으로 수선 완료 후 인도한다. 입주 후 발견되는 숨은 하자도 동일하다."

하자 범위를 구체적으로 적어 두면 분쟁을 예방합니다.

5. 임대인 세금 체납 없음 확인

"임대인은 해당 물건에 대한 국세·지방세 체납이 없음을 확인하며, 이에 대한 완납증명서를 잔금일에 제시한다."

세금이 체납되면 국세·지방세가 전세보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다 (2023년 개정으로 임차인 보호가 강화됐지만 확인은 필수).

6. 원상복구 범위

"임차인의 퇴거 시 원상복구 범위는 통상적 사용에 따른 마모·변색을 제외한 부분으로 한정한다."

벽지 변색, 바닥 자연 마모 등은 원상복구 대상이 아님을 명확히 해 둡니다.

7. 중개보수 부담

"중개보수는 각자 부담한다. (또는: 임대인 ○%, 임차인 ○%로 부담한다.)"

법적으로는 당사자 각자가 중개업자에게 지급하는 것이 원칙이지만, 분쟁을 막으려면 명시해 둡니다.

8. 관리비 범위 명시

"월 관리비는 금 ○○원이며, 포함 항목은 ○○이다. 관리비에 포함되지 않는 항목(전기, 가스, 수도 등)은 임차인이 실비로 부담한다."

관리비에 무엇이 포함되는지 모호하면 매달 분쟁의 불씨가 됩니다.

9. 계약 해지 시 위약금

"임대인 또는 임차인이 계약기간 중 일방적으로 계약을 해지하는 경우, 상대방에게 보증금의 10%에 해당하는 위약금을 지급한다."

위약금 비율은 당사자 간 협의하여 정합니다.

10. 잔금 지급과 동시에 전입신고·확정일자 협조

"잔금 지급과 동시에 임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 협조하며, 이에 필요한 서류를 제공한다."

전입신고·확정일자는 대항력과 우선변제권의 핵심이므로 반드시 특약에 포함합니다.

특약사항은 증거력의 핵심

특약사항은 분쟁에서 계약서 본문보다 구체적인 증거가 됩니다. 구두 약속은 증명하기 어려우니 모든 합의 내용을 특약에 문서화하세요. 특약란이 부족하면 별지를 붙이고 양측이 간인(날인)합니다.

계약 시 지참 서류

| 서류 | 용도 | |------|------| | 신분증 | 본인 확인 | | 등기부등본 (최신 발급) | 소유권 확인 | | 건축물대장 | 건물 용도·면적 확인 | | 국세·지방세 완납증명서 | 세금 체납 여부 확인 | | 위임장 + 인감증명서 | 대리인 계약 시 필수 | | 전입세대 확인서 | 기존 임차인 현황 (다가구 시) |

| 서류 | 용도 | |------|------| | 신분증 | 본인 확인 | | 인감도장 또는 서명 | 계약서 날인 | | 계약금 (현금 또는 계좌이체 준비) | 계약 성립 | | 주민등록등본 | 전세자금대출 신청 시 필요 | | 소득증빙서류 | 전세자금대출 신청 시 필요 |

| 서류 | 용도 | |------|------| | 중개사무소 등록증 사본 | 정식 등록 여부 확인 | | 중개보수 요율표 게시 | 중개보수 적정성 확인 | | 실거래가 신고 안내 | 30일 이내 실거래 신고 의무 |

계약서 작성 시 최종 체크리스트

계약금 송금 시 주의

계약금은 반드시 등기부등본상 소유자(임대인) 본인 명의의 계좌로 이체해야 합니다. 중개사 계좌나 제3자 계좌로 입금하라고 요구하면 보이스피싱이나 전세사기를 의심하세요.

참조 링크

국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 - 계약기간, 대항력, 우선변제권 관련 조문
국토교통부 - 표준임대차계약서 양식 다운로드
국토교통부 실거래가 공개시스템 - 전세 시세 확인
인터넷등기소 - 등기부등본 열람 및 발급
정부24 - 전입신고 및 각종 증명서 발급