거주 중 권리와 의무
임대인의 수선의무와 임차인의 선관주의·원상복구 의무, 차임증감청구의 5% 상한, 전대차 동의, 임대인 변경 시 대항력 등 거주 기간 법률관계를 정리합니다.
핵심 요약
- 임대인은 민법 제623조에 따라 주요 구조·기본 설비의 수선의무를, 임차인은 민법 제374조에 따라 선량한 관리자의 주의의무와 원상복구 의무를 집니다.
- 차임·보증금 증액 청구는 5%를 초과할 수 없고, 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 청구할 수 없습니다(법 제7조).
- 임차인은 임대인의 서면 동의 없이 전대(서브리스)할 수 없으며, 무단 전대는 계약 해지 사유가 됩니다(민법 제629조).
- 대항력(전입신고+점유)을 갖춘 임차인은 집이 팔려도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있고, 보증금 반환 의무도 새 소유자에게 넘어갑니다.
전세 계약을 맺고 입주한 뒤에도 임대인과 임차인 각각의 권리와 의무는 계속됩니다. 거주 기간에 생기는 수선 문제, 차임(보증금) 조정, 전대차(서브리스) 같은 법률관계를 정확히 알아야 쓸데없는 분쟁을 피합니다.
임대인의 의무
수선의무 (민법 제623조)
임대인은 임대차 기간 내내 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 집니다. 이것이 수선의무입니다.
- 건물의 주요 구조 부분, 기본 설비에 대한 수선은 임대인 부담
- 수선의무를 이행하지 않으면 임차인은 차임 감액 청구 또는 손해배상 청구 가능
- 심각한 하자로 거주가 불가능한 경우 계약 해지도 가능
사용·수익 보장 의무
임대인은 임차인이 해당 주택을 평온하게 사용·수익할 수 있도록 보장해야 합니다.
- 임대인이 무단으로 출입하거나 시설물을 변경하는 것은 금지
- 다른 임차인이나 제3자의 방해 행위에 대해서도 조치할 의무
- 공용 부분(복도, 계단, 주차장 등)의 관리 의무
임차인의 의무
선관주의의무 (민법 제374조)
임차인은 선량한 관리자의 주의로 주택을 사용해야 합니다.
- 고의나 중대한 과실로 주택을 훼손하면 손해배상 책임
- 용도 변경 금지 (주거용 주택을 사업장으로 사용 불가)
- 구조 변경 시 임대인의 사전 동의 필요
차임 지급 의무
전세의 경우 보증금을 일시에 지급하므로 별도의 월 차임은 없지만, 반전세(보증금+월세) 구조인 경우 약정된 차임을 기한 내에 지급해야 합니다.
- 차임을 2기(2개월)분 이상 연체하면 임대인은 계약 해지 가능 (민법 제640조)
- 관리비는 별도의 약정에 따르며, 차임과 구분됩니다
원상복구 의무 (민법 제654조, 제615조)
임대차 종료 시 임차인은 원상복구 후 반환해야 합니다.
원상복구 범위의 실무 해석
원상복구 의무에서 통상적 사용에 따른 자연 마모·변색은 빠집니다. 벽지의 자연 변색, 바닥의 일반적 마모, 가구 배치 자국 등은 원상복구 대상이 아닙니다. 계약할 때 특약으로 범위를 분명히 해두면 분쟁을 미리 막습니다.
수선의무 구분: 대수선 vs 소수선
누가 수선 비용을 부담하는지는 하자의 성격에 따라 나뉩니다.
건물의 주요 구조 부분이나 기본 설비에 해당하는 수선은 임대인이 부담합니다.
| 항목 | 구체적 예시 |
|---|---|
| 보일러 | 보일러 교체, 보일러 배관 수리 |
| 배관 | 상·하수도 배관 파열·노후 교체 |
| 지붕·외벽 | 누수 원인이 되는 지붕·외벽 수리 |
| 방수 | 욕실·베란다 방수층 재시공 |
| 창호 | 창문 프레임 교체, 결로로 인한 창틀 부식 수리 |
| 전기 | 전기 배선 노후·합선으로 인한 교체 |
| 구조 | 벽체 균열, 바닥 침하 등 구조적 문제 |
차임증감청구
「주택임대차보호법」 제7조에 따르면, 임대차 계약을 맺은 뒤 경제사정이 바뀌어 약정한 차임이나 보증금이 더는 적절하지 않게 되면, 당사자는 앞으로의 차임에 대해 증감을 청구할 수 있습니다.
증액 제한
- 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못함 (법 제7조 제2항)
- 계약 후 또는 증액 후 1년 이내에는 증액 청구 불가
- 계약갱신청구권 행사 시에도 동일한 5% 상한 적용
감액 청구
- 경제 상황 변동, 주변 시세 하락 등으로 감액 청구 가능
- 감액에는 상한 제한 없음 (합리적 범위 내)
- 임대인이 감액을 거부하면 조정위원회 또는 법원에 청구
전대차 (서브리스)
전대차란 임차인이 빌린 주택의 전부 또는 일부를 제3자에게 다시 임대하는 것입니다.
무단 전대는 계약 해지 사유
민법 제629조에 따라, 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못합니다. 무단으로 전대하면 임대인은 계약을 해지합니다.
전대차 관련 핵심 사항
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 임대인 동의 | 서면 동의 필수 (구두 동의는 증명 곤란) |
| 전차인의 지위 | 원래 임대인에 대해 직접 의무를 부담 (민법 제630조) |
| 전대 범위 | 일부 전대(룸메이트)도 임대인 동의 필요 |
| 무단전대 효과 | 임대인의 계약 해지권 발생 |
| Airbnb 등 | 단기 전대도 무단전대에 해당 가능 |
임대인 변경 (소유권 이전) 시 세입자 권리 보호
거주하는 동안 임대인이 그 주택을 팔아 소유권이 제3자에게 넘어가는 경우가 있습니다.
대항력이 있는 경우
대항력(전입신고 + 점유)을 갖춘 임차인은 새 소유자에게도 임대차 관계를 주장합니다 (주택임대차보호법 제3조).
- 새 소유자는 기존 임대차 계약의 임대인 지위를 그대로 승계합니다
- 보증금 반환 의무도 새 소유자에게 이전됩니다
- 임차인은 계약 변경 없이 그대로 거주할 수 있습니다
대항력이 없는 경우
전입신고를 안 했거나 점유를 하지 않는 등 대항력이 없는 상태에서 소유권이 넘어가면:
- 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 없습니다
- 새 소유자가 명도(퇴거)를 요구하면 퇴거해야 합니다
- 보증금은 **기존 임대인(전 소유자)**에게만 청구 가능
소유권 이전 통지를 받았을 때
임대인 변경 통지를 받으면 다음을 확인하세요: 1. 등기부등본 재열람: 새 소유자 확인 2. 대항력 유지 여부: 전입신고·점유가 유지되고 있는지 확인 3. 보증금 반환 주체 확인: 새 소유자가 보증금 반환 의무를 승계했는지 확인 4. 보증보험 유효 여부: 보증보험의 임대인 정보를 바꿔야 할 수도 있음
거주 중 문제 발생 시 대응법
긴급 수선의 경우
누수, 가스 누출, 전기 합선 같은 긴급한 하자는 임대인 동의를 기다리지 말고 바로 수선해도 됩니다. 비용은 나중에 임대인에게 청구하면 됩니다. 단, 수선 전후 사진과 영수증은 반드시 보관하세요.
참조 링크
- 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 - 제3조(대항력), 제7조(차임증감청구), 제6조의3(갱신)
- 국가법령정보센터 - 민법 - 제623조(수선의무), 제629조(전대금지), 제640조(차임연체 해지)
- 국토교통부 - 주택임대차분쟁조정위원회 안내
- 정부24 - 내용증명 발송, 각종 증명서 발급
- 인터넷등기소 - 등기부등본 열람 (소유권 변동 확인)