거주 중 권리와 의무

전세 계약을 체결하고 입주한 이후에도 임대인과 임차인 각각의 권리와 의무는 계속됩니다. 거주 기간 중 발생하는 수선 문제, 차임(보증금) 조정, 전대차(서브리스) 등의 법률관계를 정확히 알아야 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.

임대인의 의무

수선의무 (민법 제623조)

임대인은 임대차 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 이를 수선의무라 합니다.

• 건물의 주요 구조 부분, 기본 설비에 대한 수선은 임대인 부담
• 수선의무를 이행하지 않으면 임차인은 차임 감액 청구 또는 손해배상 청구 가능
• 심각한 하자로 거주가 불가능한 경우 계약 해지도 가능

사용·수익 보장 의무

임대인은 임차인이 해당 주택을 평온하게 사용·수익할 수 있도록 보장해야 합니다.

• 임대인이 무단으로 출입하거나 시설물을 변경하는 것은 금지
• 다른 임차인이나 제3자의 방해 행위에 대해서도 조치할 의무
• 공용 부분(복도, 계단, 주차장 등)의 관리 의무

임차인의 의무

선관주의의무 (민법 제374조)

임차인은 선량한 관리자의 주의로 주택을 사용해야 합니다.

• 고의나 중대한 과실로 주택을 훼손하면 손해배상 책임
• 용도 변경 금지 (주거용 주택을 사업장으로 사용 불가)
• 구조 변경 시 임대인의 사전 동의 필요

차임 지급 의무

전세의 경우 보증금을 일시에 지급하므로 별도의 월 차임은 없지만, 반전세(보증금+월세) 구조인 경우 약정된 차임을 기한 내에 지급해야 합니다.

• 차임을 2기(2개월)분 이상 연체하면 임대인은 계약 해지 가능 (민법 제640조)
• 관리비는 별도의 약정에 따르며, 차임과 구분됩니다

원상복구 의무 (민법 제654조, 제615조)

임대차 종료 시 임차인은 원상복구 후 반환해야 합니다.

수선의무 구분: 대수선 vs 소수선

누가 수선 비용을 부담하는지는 하자의 성격에 따라 나뉩니다.

차임증감청구

「주택임대차보호법」 제7조에 따르면, 임대차 계약 체결 후 경제사정의 변동으로 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 경우, 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다.

증액 제한

• 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못함 (법 제7조 제2항)
• 계약 후 또는 증액 후 1년 이내에는 증액 청구 불가
• 계약갱신청구권 행사 시에도 동일한 5% 상한 적용

감액 청구

• 경제 상황 변동, 주변 시세 하락 등으로 감액 청구 가능
• 감액에는 상한 제한 없음 (합리적 범위 내)
• 임대인이 감액을 거부하면 조정위원회 또는 법원에 청구

전대차 (서브리스)

전대차란 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 제3자에게 다시 임대하는 것입니다.

전대차 관련 핵심 사항

임대인 변경 (소유권 이전) 시 세입자 권리 보호

거주 중 임대인이 해당 주택을 매도하여 소유권이 제3자에게 이전되는 경우가 있습니다.

대항력이 있는 경우

대항력(전입신고 + 점유)을 갖춘 임차인은 새 소유자에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조).

• 새 소유자는 기존 임대차 계약의 임대인 지위를 그대로 승계합니다
• 보증금 반환 의무도 새 소유자에게 이전됩니다
• 임차인은 계약 변경 없이 그대로 거주할 수 있습니다

대항력이 없는 경우

전입신고를 하지 않았거나, 점유를 하지 않는 등 대항력이 없는 상태에서 소유권이 이전되면:

• 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 없습니다
• 새 소유자가 명도(퇴거)를 요구하면 퇴거해야 합니다
• 보증금은 **기존 임대인(전 소유자)**에게만 청구 가능

거주 중 문제 발생 시 대응법

참조 링크

• 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 - 제3조(대항력), 제7조(차임증감청구), 제6조의3(갱신)
• 국가법령정보센터 - 민법 - 제623조(수선의무), 제629조(전대금지), 제640조(차임연체 해지)
• 국토교통부 - 주택임대차분쟁조정위원회 안내
• 정부24 - 내용증명 발송, 각종 증명서 발급
• 인터넷등기소 - 등기부등본 열람 (소유권 변동 확인)