전세 계약 전 체크리스트
계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 항목
전세 계약에서 가장 중요한 순간은 계약서에 도장을 찍기 전입니다. 아래 10가지 항목을 빠짐없이 확인하면 전세사기와 깡통전세의 대부분을 사전에 걸러낼 수 있습니다.
절대 원칙
하나라도 확인이 안 되면 계약하지 마세요. 급하다는 이유로, 중개사가 괜찮다고 해서, 집이 마음에 든다고 해서 확인을 건너뛰면 수천만 원의 피해로 이어질 수 있습니다.
10가지 필수 확인 항목
1. 등기부등본 열람
가장 먼저 해야 할 일은 **인터넷등기소(iros.go.kr)**에서 등기부등본을 발급받는 것입니다.
확인 포인트:
- 소유자 확인: 등기부등본의 갑구에 기재된 소유자와 임대인이 동일 인물인지
- 근저당 확인: 을구에 설정된 근저당 총액이 매매가의 60%를 넘지 않는지
- 압류·가압류: 갑구에 압류, 가압류, 가처분 등기가 없는지
- 신탁등기: 갑구에 신탁 관련 등기가 있다면 반드시 신탁사의 동의 필요
- 예고등기: 소유권에 대한 분쟁이 진행 중인지
발급 비용
인터넷등기소에서 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다. 이 비용으로 수천만 원의 피해를 예방할 수 있습니다.
2. 건축물대장 확인
**정부24(gov.kr)**에서 건축물대장을 발급받아 해당 건물의 법적 상태를 확인합니다.
확인 포인트:
- 용도: 주거용인지 확인 (근린생활시설이면 임대차보호법 적용 불가)
- 위반건축물 여부: 불법 증축, 용도 변경 등이 있으면 전세보증보험 가입 불가
- 면적: 실제 면적과 대장상 면적이 일치하는지
- 주소 일치: 등기부등본의 주소와 건축물대장의 주소가 동일한지
3. 실거래가 조회
**국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)**에서 해당 단지 또는 인근 유사 물건의 전세·매매 실거래가를 조회합니다.
확인 포인트:
- 동일 단지·동일 평형의 최근 6개월 전세 실거래가
- 동일 단지·동일 평형의 최근 매매 실거래가
- 제시받은 전세가가 실거래가 대비 과도하게 높거나 낮지 않은지
- 너무 낮은 전세가도 주의 (미끼 매물 가능성)
4. 전세가율 계산
실거래가 정보를 기반으로 전세가율을 직접 계산합니다.
| 전세가율 | 판정 | 조치 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 안전 | 진행 가능 |
| 60~70% | 주의 | 전세보증보험 필수 |
| 70~80% | 경고 | 보증보험 가입 가능 여부 먼저 확인 |
| 80% 이상 | 위험 | 계약 재고 |
아파트가 아닌 경우
빌라, 다세대, 오피스텔 등은 매매 실거래가가 적어 전세가율 산정이 부정확할 수 있습니다. 이 경우 한국부동산원 시세나 KB시세 등 여러 소스를 교차 확인하세요.
5. 임대인 신원 확인
계약 상대방이 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다.
확인 방법:
- 등기부등본의 소유자 이름·주민등록번호 뒷자리와 임대인 신분증 대조
- 대리인이 나온 경우: 위임장 + 임대인 인감증명서 + 인감도장 필수 확인
- 법인 소유: 법인등기부등본 + 법인인감증명서 + 대표이사 신분증 확인
- 공동소유: 모든 소유자의 동의 필요 (한 명이라도 빠지면 계약 무효 위험)
가짜 임대인 주의
전세사기의 대표적 유형이 소유자가 아닌 사람이 임대인 행세를 하는 것입니다. 신분증 대조를 건너뛰지 마세요. 신분증 위조가 의심되면 주민센터에서 본인확인을 요청할 수 있습니다.
6. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부
계약 전에 HUG, SGI, HF 중 하나에서 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는지 미리 확인합니다.
사전 확인 이유:
- 전세가율이 높으면 가입이 거절될 수 있음
- 위반건축물이면 가입 불가
- 임대인이 세금 체납 중이면 가입 어려울 수 있음
- 신탁등기 물건은 별도 요건 필요
확인 방법:
- HUG: 안심전세 앱 또는 HUG 홈페이지
- SGI: 서울보증보험 홈페이지
- HF: 한국주택금융공사 홈페이지
7. 선순위 권리관계 확인
등기부등본에서 **내 전세보증금보다 앞서는 권리(선순위)**가 얼마나 있는지 계산합니다.
선순위 권리 산정:
| 항목 | 예시 금액 |
|---|---|
| 매매 시세 | 5억 원 |
| 근저당(을구) | 2억 원 |
| 남은 여유분 | 3억 원 |
| 내 전세보증금 | 2.5억 원 |
| 판정 | 여유분 > 보증금 → 비교적 안전 |
근저당 설정액 vs 실제 대출액
등기부등본에 기재된 근저당 설정액은 실제 대출액의 **120~130%**로 설정되는 경우가 많습니다. 다만 안전을 위해 설정액 전액을 기준으로 계산하는 것이 바람직합니다.
8. 건물 현장 방문
서류 확인만으로는 부족합니다. 반드시 직접 방문하여 현장을 확인하세요.
현장 체크리스트:
- 누수 흔적: 천장, 벽, 창틀 주변 물얼룩이나 곰팡이
- 하자 상태: 벽면 균열, 바닥 기울어짐, 문 개폐 불량
- 수압·배수: 수도꼭지 개방 시 수압, 배수구 역류 여부
- 채광·환기: 일조량, 창문 개폐 상태
- 소음: 층간소음, 외부소음 (주중·주말, 주간·야간 다를 수 있음)
- 주차: 세대당 주차 대수, 실제 주차 여건
- 주변 환경: 혐오시설, 공사 예정지, 대중교통 접근성
- 관리비: 실제 관리비 수준 (관리사무소에 문의)
- 보일러·에어컨: 작동 상태 확인 (수리비 부담 주체 확인)
9. 공인중개사 자격 확인
중개를 맡은 공인중개사의 자격과 중개사무소의 적법성을 확인합니다.
확인 방법:
- 국가공간정보포털 또는 해당 시·군·구청 홈페이지에서 중개사 등록 여부 조회
- 사무소에 비치된 중개사 자격증, 사업자등록증, 중개보증보험 가입 확인
- 중개보수(복비)가 법정 요율을 초과하지 않는지 확인
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만~1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억~6억 원 미만 | 0.3% | - |
| 6억~12억 원 미만 | 0.4% | - |
| 12억 원 이상 | 0.5% | - |
10. 계약 전 특약사항 준비
계약서에 넣을 특약사항을 미리 준비합니다. 특약은 분쟁 발생 시 강력한 보호 장치가 됩니다.
필수 특약 예시:
- "임대인은 계약 기간 중 해당 부동산에 추가 근저당, 가압류 등 권리제한 행위를 하지 않는다."
- "잔금일까지 등기부등본상 권리관계에 변동이 발생하면 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금의 2배를 배상한다."
- "잔금은 임대인 본인 명의 계좌로만 송금한다."
- "전세보증금반환보증 가입에 필요한 서류를 임대인이 협조한다."
- "계약 체결 후 잔금일까지 해당 물건의 전입세대 확인서를 임대인이 제공한다."
특약의 효력
특약사항은 강행법규에 위반되지 않는 한 당사자 간 합의로 효력을 가집니다. 다만 구두 합의가 아닌 반드시 계약서에 기재해야 증거력이 있습니다.
체크리스트 요약표
| # | 항목 | 확인 수단 | 비용 |
|---|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 | 인터넷등기소 (iros.go.kr) | 700~1,000원 |
| 2 | 건축물대장 | 정부24 (gov.kr) | 무료 |
| 3 | 실거래가 | 국토교통부 (rt.molit.go.kr) | 무료 |
| 4 | 전세가율 | 직접 계산 | 무료 |
| 5 | 임대인 신원 | 신분증 대조 | 무료 |
| 6 | 보증보험 가입 가능 | HUG/SGI/HF 사전 조회 | 무료 |
| 7 | 선순위 권리 | 등기부등본 분석 | 무료 |
| 8 | 현장 방문 | 직접 방문 | 무료 |
| 9 | 중개사 자격 | 관할 구청·포털 조회 | 무료 |
| 10 | 특약 준비 | 사전 작성 | 무료 |
참조 링크
- 인터넷등기소: 등기부등본 온라인 열람·발급
- 정부24: 건축물대장 발급, 전입신고
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: 전세·매매 실거래가 조회
- HUG 전세보증금반환보증: 보증 가입 가능 여부 사전 조회
- 서울보증보험: SGI 전세금보장보험
- 한국주택금융공사: HF 전세지킴보증
- 한국부동산원: 시세 정보, 전세가격지수
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