전세 용어 사전
전세 계약에서 자주 등장하는 법률·부동산 용어 정리
전세 계약 과정에서 등장하는 법률·부동산 용어를 가나다순으로 정리했다. 각 용어의 의미를 정확히 이해하면 계약서와 등기부등본을 읽는 데 큰 도움이 된다.
ㄱ
갑구 등기부등본의 두 번째 구분. 소유권에 관한 사항이 기재된다. 소유권 이전, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등이 여기에 표시된다. 갑구에 압류나 가처분이 있으면 소유권 분쟁이 있다는 의미이므로 주의해야 한다.
강제경매 채권자가 확정 판결이나 지급명령 등 집행권원을 근거로 법원에 신청하여, 채무자의 부동산을 매각하고 그 대금으로 채권을 회수하는 절차. 임대인이 빚을 갚지 못할 때 채권자가 임대 주택에 대해 강제경매를 신청할 수 있다.
강제집행 확정 판결, 지급명령 확정 등 집행권원에 기초하여 채무자의 재산(부동산, 동산, 채권 등)을 강제로 환가하거나 인도받는 국가 절차.
건축물대장 건물의 구조, 면적, 용도, 소유자 등을 기재한 공적 장부. 시·군·구청이나 정부24에서 발급 가능. 등기부등본과 건축물대장의 면적·용도가 일치하는지 확인해야 한다.
경매 법원이 채권자의 신청에 따라 채무자의 재산을 공개적으로 매각하는 절차. 강제경매(집행권원 기반)와 임의경매(담보권 실행)로 나뉜다.
공매 국세·지방세 체납 시 세무서 또는 한국자산관리공사(캠코)가 체납자의 재산을 공개적으로 매각하는 절차. 경매와 유사하나 행정기관이 주도한다.
공시가격 국토교통부가 매년 공시하는 부동산의 적정 가격. 세금, 건강보험료 등의 산정 기준이 된다. 전세가율 산정 시 참고할 수 있다.
근저당(근저당권) 장래 발생할 채권을 일정 한도액(채권최고액) 범위 내에서 담보하는 저당권. 등기부등본 을구에 기재되며, 은행 대출 시 설정되는 것이 일반적이다. **채권최고액은 통상 실제 대출금의 120~130%**로 설정된다.
ㄴ
낙찰(매각허가결정) 경매에서 최고가 입찰자에게 매각을 허가하는 법원의 결정. 낙찰자가 매각대금을 납부하면 소유권이 이전된다.
ㄷ
대항력 임차인이 제3자(새 소유자, 경매 낙찰자 등)에 대해서도 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법적 힘. **전입신고 + 점유(입주)**를 갖춘 다음 날 0시에 발생한다. 전세 세입자의 가장 중요한 권리 중 하나.
대위변제 보증기관(HUG, SGI 등)이 임차인에게 보증금을 대신 지급하고, 임대인에게 구상권을 행사하는 것. 전세보증금반환보증보험의 핵심 메커니즘이다.
등기부등본(등기사항전부증명서) 부동산의 소유권, 권리관계 등을 공시하는 공적 문서. 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인 발급 가능 (수수료 약 1,000원).
ㅁ
매각대금 경매에서 낙찰자가 법원에 납부하는 금액. 이 대금에서 배당 절차를 통해 채권자(임차인 포함)에게 배분된다.
묵시적 갱신 임대차 기간이 만료되었으나 임대인이나 임차인 모두 갱신 거절이나 조건 변경 통보를 하지 않으면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 된 것으로 보는 제도 (주택임대차보호법 제6조). 갱신 기간은 2년.
ㅂ
배당(배당절차) 경매 매각대금을 법정 순위에 따라 채권자에게 분배하는 절차. 임차인이 배당에 참여하려면 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다.
배당요구 경매 절차에서 채권자가 법원에 자신의 채권을 신고하고 매각대금에서 배분받기를 요구하는 행위. 배당요구종기까지 신청해야 한다.
배당요구종기 법원이 경매개시결정 후 정하는 배당요구의 마감 기한. 이 날짜 이후에는 배당요구를 할 수 없다.
보증금(전세보증금) 전세 계약에서 임차인이 임대인에게 맡기는 금전. 임대차 종료 시 반환받는다. 월세의 경우에도 보증금이 있다.
보증보험(전세보증금반환보증) HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사) 등이 제공하는 보험 상품. 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 보증기관이 대신 지급한다.
ㅅ
선순위 등기부등본에 먼저 기재된 권리. 경매에서 선순위 권리자가 후순위보다 먼저 배당을 받는다. 세입자의 전입일자가 근저당 설정일보다 앞서면 선순위 임차인이 된다.
소액임차인 보증금이 일정 금액 이하인 임차인으로, 선순위 담보권자보다 앞서 최우선으로 일정 금액을 변제받을 수 있는 지위를 가진다 (주택임대차보호법 제8조).
신탁등기 부동산 소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에게 소유권을 이전하는 등기. 신탁 부동산은 수탁자가 법적 소유자이므로 임대차 계약 시 수탁자의 동의가 필요하며, 권리관계가 복잡하여 주의가 필요하다.
ㅇ
압류 채권자의 신청으로 법원이 채무자의 재산 처분을 금지하는 조치. 등기부등본 갑구에 기재된다. 압류가 있는 주택은 경매로 넘어갈 가능성이 높으므로 전세 계약을 피해야 한다.
을구 등기부등본의 세 번째 구분. 소유권 이외의 권리(근저당, 전세권, 지상권 등)가 기재된다. 을구에 기재된 근저당의 채권최고액이 클수록 세입자의 보증금 회수 위험이 높다.
우선변제권 대항요건(전입신고 + 점유)과 확정일자를 갖춘 임차인이, 임차 주택이 경매될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리 (주택임대차보호법 제3조의2).
원상복구 임대차 종료 시 임차인이 임차 주택을 원래 상태로 되돌려놓는 것. 통상적인 사용에 의한 마모(벽지 변색, 바닥 스크래치 등)는 원상복구 대상이 아니다.
임대차3법 2020년 7월 31일 시행된 3개 법률 개정을 통칭한다. 계약갱신청구권(1회), 전월세상한제(5%), 전월세신고제가 핵심 내용이다.
임대차분쟁조정위원회 주택임대차보호법 제14조에 따라 시·도에 설치된 분쟁 조정 기구. 임대차 관련 분쟁을 무료로 조정한다. 양 당사자 수락 시 재판상 화해와 동일한 효력을 가진다.
임차권등기명령 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청하여, 해당 주택의 등기부에 임차권을 기재하는 제도. 등기 후 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지된다 (주택임대차보호법 제3조의3).
ㅈ
전세가율(전세가비율) 주택의 매매가 대비 전세가의 비율. 전세가율 = (전세보증금 / 매매가) x 100. 전세가율이 높을수록(70% 이상) 깡통전세 위험이 커진다.
전세권 등기부등본 을구에 설정하는 물권. 전입신고 + 확정일자와 별도로 전세권 설정 등기를 하면, 등기 자체로 대항력과 우선변제권을 가진다. 임대인의 동의와 등록세 부담이 필요하여 실무에서는 많이 사용되지 않는다.
전월세신고제 2021년 6월 1일부터 시행. 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약을 30일 이내에 주민센터에 신고해야 하는 제도.
전입신고 주소지를 이전한 사실을 관할 읍·면·동 주민센터에 신고하는 행위. 대항력의 핵심 요건 중 하나로, 입주 당일에 반드시 해야 한다. 정부24 온라인 신고도 가능.
점유 주택을 실제로 사용·지배하는 상태. 대항력의 요건 중 하나. 전입신고만 하고 실제 거주하지 않으면 점유가 인정되지 않을 수 있다.
중개보수 공인중개사에게 지급하는 수수료. 거래 금액에 따라 법정 상한 요율이 정해져 있다. 임대차의 경우 보증금 기준으로 산정한다.
지급명령 채권자가 법원에 신청하면, 법원이 채무자에게 금전 지급을 명하는 간이한 절차. 채무자가 2주 내에 이의하지 않으면 확정되어 집행권원이 된다.
ㅊ
차임(월세) 임차인이 주택 사용의 대가로 매월 지급하는 금전. 전세는 차임이 없고 보증금만 있는 형태이며, 반전세(보증부 월세)는 보증금과 차임 모두 있다.
차임증감청구권 임대차 존속 중에 경제 사정 변동 등을 이유로 차임이나 보증금의 증감을 청구할 수 있는 권리 (주택임대차보호법 제7조). 증액은 연 5%를 초과할 수 없다.
최우선변제권 소액임차인이 선순위 담보권자보다 앞서 일정 금액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리 (주택임대차보호법 제8조). 대항요건 구비 + 소액임차인 기준 충족 + 배당요구가 필요하다.
ㅍ
표제부 등기부등본의 첫 번째 구분. 부동산의 물리적 현황(소재지, 면적, 구조, 용도 등)이 기재된다. 건축물대장과 표제부의 내용이 일치하는지 확인해야 한다.
ㅎ
확정일자 주택 임대차 계약서에 관할 읍·면·동 주민센터(또는 공증사무소)에서 날짜를 확인받아 부여하는 일자. 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있다. 비용은 600원.
후순위 등기부등본에 나중에 기재된 권리. 경매에서 선순위 권리자가 배당을 받은 후 남은 금액에서만 배분받는다. 세입자의 전입일자가 근저당 설정일보다 늦으면 후순위 임차인이 된다.